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「隔夜拆借」风口上的华侨城真的可以靠“文化旅行”翻身吗?

时间:2021-04-12 15:34:21作者:佚名

讲好文化旅行的故事,一直是华侨城股东的愿景,但仅限于愿景。

新年后的第一个交易日,华侨城接近涨停,呼吁华侨旅行的声音明显更多。

很简单,7天春节假期期间,华侨城核心公园欢乐谷人气极高,接待游客54.3万多人,比2019年增长30%。

然而,游客数量的大幅增加并不会改变华侨城是房地产企业的事实。因为即使在疫情之前,它的文化旅游业务也只是微利。

这不是OCT一个人的问题。此前,孙宏斌在回答“房地产在文化旅游业务中扮演什么角色?”,他直言如果融创不坚持做地产,就没钱做文化旅游。

说白了,做文化旅游公司赚钱是很难的。核心是靠文化旅游低价落地,然后高价卖房赚钱,再投资开发文化旅游项目。

华侨城游乐场建设的核心是低价勾地。当游乐场成熟并高价出售时,会用房地产商赚来的超额收益回馈游乐场。

这也是为什么在过去的十年中,华侨城的业务收入一直包括综合旅游收入,但投资者对其估值仍然遵循地产股的逻辑。

回到现在,虽然短期内华侨城似乎在欢迎文化旅游,但其核心是游客数量回升后,公园周边的酒店和商品房销售将会回升。

长期来看,华侨城文化旅行社作为大型游乐场,其吸引人气的作用并没有改变,所以公司支柱是房地产的逻辑不会改变。

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欢乐谷的游客数量大幅增加,

文学之旅的风在吹

农历新年后的第一个交易日,OCT (SZ:000069)收盘涨停,三个交易日股价上涨14%。

这是对春节期间经历过游乐园的人的期待。

节前宣传过年到位,大城市消费需求被彻底刺激,连一张春节电影票都难找。华侨城的三个系列主题公园“欢乐谷、世界之窗和锦绣中华”也非常受欢迎。

春节7天,欢乐谷接待游客54.3万多人,游客数量比2019年增长30%,收入增长55%。其中,上海欢乐谷接待游客9.027万人次,营业收入1488.48万元,分别比2019年增长112.4%和148.31%。

在限流、移峰、保留等防控措施下,华侨城游客数量大幅增加。果然,复仇消费不只是说说而已。

不要低估游客的复苏,这不仅会给华侨城带来门票收入的大幅增加,还会促进整体收入的增长。

过去几年,华侨城已经融入旅游业,房地产收入平分秋色。综合旅游业务收入包括景点门票、酒店住宿、商业地产租金收入和配套住宅销售等。

其中,门票占旅游综合收入的比例不到20%,景区周边其他项目占旅游综合收入的大头。

以2017年为例,当年华侨城旅游综合收入为185.3亿元,占总收入的43.93%。其中,欢乐谷、华侨城等公园门票收入合计26.23亿元,占旅游综合收入的14.167%;旅游地产的收入占43.93%。(看你的说明:由于华侨城财务报告没有披露详细的收入结构,这部分数据来自其债券评级公告。近两年主流券商预计门票收入比例与2017年基本持平)

对于华侨城来说,只有来景区消费的游客增加,华侨城的商业地产租金才能提高,配套房屋才能高价出售。所以,OCT乐园春节的不寻常火爆是表象,反转整体表现的期待是根本。

此外,2021年,随着大规模疫苗接种和旅游解封,被抑制了一年的消费需求将得到释放,旅游和酒店将成为最有利的行业。体现在股价上,新年第一天,OCT开盘后收盘涨停。

越来越多的人认为,过去10年是中国城市化时代推动房地产业发展的黄金十年,未来10年将是后城市化时代推动文化旅游发展的黄金十年,这是经济内部循环转型发展的必然要求。

据统计,前100家房地产企业有一半以上涉足文化旅游领域,至少有10家房地产企业成立了文化旅游公司,包括恒大、碧桂园、融创、保利。相比之下,OCT的优势不言而喻。

那么,站在消费复苏和文化旅游的风口浪尖上,华侨城真的能飞起来吗?

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文化旅游很难领先

游客升温,股价上涨,关于华侨城做文化旅游公司的声音越来越多。

但这并不会改变华侨城的本质,它会打着旅游的幌子做房地产工作。债券评级公告数据显示,2017年公司82.44%的收入来自房地产收入、商品房和旅游房地产销售。

目前,华侨城不会因为某个时间点的游客量大幅增加而成为运营稳定的文化旅游公司,因为它的商业模式根本没有改变——依靠文化旅游低价落地,文化旅游成熟后高价卖房。

至于文化旅游业务带来的营业收入和利润,单看也就相当于鸡肋,食之无味,可惜。

此前,赌文化旅游的孙宏斌回答“房地产在文化旅游业务中扮演什么角色?”关于这个问题,有人说如果融创不坚持做房地产,就没钱做文化旅游。

说白了,做文化旅游公司赚钱是很难的。核心是靠文化旅游低价落地,然后高价卖房赚钱,再投资开发文化旅游项目。

回到华侨城,据经纪人估计,综合旅游业务中的门票、租赁和酒店运营收入占其总收入的比例不到15%。甚至文化旅游的运营(不包括卖房收入)也不赚钱,但利润来源主要靠游乐园和出售商品房的酒店在公园成熟后回馈运营。

有人认为,随着经济复苏和人们对文化、娱乐、旅游和体验式商业需求的增加,华侨城将迎来大文化旅游时代。想法很美好,但是游乐园带来的欢乐更多,而且只是低频业务,只具备特定年龄段玩的属性,人群有限,次数有限,金额有限。

即使是在全球各地都开设了游乐园、拥有众多经典IP的迪士尼,游乐园每年贡献的收入也只有30%,很大一部分是来自电影、电视、游戏等业务来源于IP的收入。

债券评级报告显示,2016年和2017年,华侨城主题公园分别接待游客2216万人次和2306.26万人次,门票收入分别为22.02亿元和22.6亿元。

整体门票收入增长有限,开放较早的华侨城部分项目如世界之窗、锦绣中华等已经进入稳定发展阶段。而且同类产品市场竞争激烈,比如北京,环球公园开业在即;在上海,除了迪士尼,乐高乐园也开始建设。

不难理解,一周去购物中心一次或多次吃喝玩乐的人很多,但每周能去游乐场的游客又有多少呢?

相对于商业地产,房地产公司从事文化旅游的关键在于文化旅游能否持续产生利润和现金流。在这方面,频率较高的商场/购物中心自然比频率较低的游乐园好。

从欢乐谷到快乐海岸/港湾的演变也可见一斑。华侨城打造的快乐海岸/港湾集社交游玩和购物于一体,年龄组、人口基数、消费频次和金额将显著提升。

从这个角度来看,所谓的文化旅游业务很难成为华侨城的支柱。

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努力转型为“正经房企”

里斯说,站在风口上,猪能飞。但是,市场先生从来没想过华侨城是一家文化旅游公司,而是一家正宗的房地产企业。以前是这样,以后也是这样。

近十年来,从收入结构来看,华侨城两条腿走路,文化旅游和房地产,但市盈率却从十年前的20多倍下降到2020年的不到4倍。不要说连地产股都不如标准的旅行股。

客观来说,华侨城估值锅这么低,住宅部分的成交率还得靠绝大多数人撑腰。

大型文化旅游房地产项目涉及“土地”和“生产”,投资巨大,回收期长,导致开发业务投资减少。商品房销售节奏跟随着文化旅游项目的发展进度,导致销售周转缓慢。

比如2018年OCT的存货周转率是0.14,碧桂园是0.52,也就是说OCT从征地到交付需要7、8年,碧桂园不到2年。

由于OCT销售周转缓慢,收入从2011年的163亿元增加到2019年的600亿元,仅增长2.68倍。同期,融创、恒大、碧桂园分别增长15倍、6.7倍、13倍。

过去十年是房地产行业的黄金发展期,杠杆增加、周转加快的房地产企业业绩实现了爆炸式增长。相比之下,OCT明显落后。

此外,大型游乐园项目的建设不仅会沉淀资金,减少营业额,还会导致高额债务。比如华侨城2019年底的净负债率高达84.5%,甚至一直在大举扩张的碧桂园,2019年底的净负债率也只有46.3%。

销售增长缓慢,负债率高,投资者在给公司估值时往往比较保守。

这两年,华侨城开始转型为“正经房企”。无论是征地还是卖地,都开始逐渐发力。

在2019年年报董事长致辞中,我们第一次看到公司的声明:周转效率加快,2019年Xi安、潮州、南京等多个项目实现了当年落地、销售、付款。快速周转有很多好处。一是少存资金,提高资金使用效率;第二,营业收入和利润可以快速增长。

华侨城拿地到底有多激进?2019年总收入只有600亿元,征地高达506亿元。

当然,多占点地也没用。房地产最重要的是什么?底价够低了。华侨城的优势不是征地融资成本低。

由于房地产公司利润的滞后,华侨城的变化并没有反映在报告中,但之后其房地产收入增加的可能性很大。

如果说华侨城近十年来一直涉足文化旅游,错过了房地产的黄金十年,那么该公司既不是一家稳定的文化旅游公司,也不是一家乘风破浪的房地产企业。那么,努力转型为“正经房地产企业”的华侨城,如何让投资者相信其文化旅行的故事呢?


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