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华西证券-房地产行业:城市更新政策演变、项目分类和流程概述 600416

时间:2021-03-16 07:08:43作者:佚名

[研究报告摘要]

目前,一些城市的房地产行业已经逐渐进入股票时代。城市更新作为发展现有城市存量的重要途径,对于激活城市存量土地、满足住房需求、提升城市未来发展空间具有重要意义。本文将从城市更新的定义和区别、城市更新的政策演变、城市更新项目的分类和城市更新的过程四个方面进行梳理和研究。

旧城更新、旧区改造和棚改的定义和区别旧城更新是指旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城市中的村庄等的更新。,这些都不再适合现代城市的社会生活。旨在改善城市功能,优化产业结构,改善人居环境,促进土地、能源和资源的节约和集约利用,促进经济和社会的可持续发展。旧城改造面向老城区、老工厂、老村庄等。是指对旧城所有物质生活环境进行局部或整体的、循序渐进的改造和更新。棚改针对不符合整体居住环境的城镇危旧房,通过淘汰危旧房改善小区居住环境,具有完善城市功能、改善城市环境的功能。一般来说,当前的城市更新包括旧城改造和棚户区改造。

旧城改造是当代城市更新的一种形式,棚户区改造属于旧城改造的广义范畴。

城市更新的政策演变与比较2013年以来,中央政府明确提出了“严格控制增量、盘活存量、优化结构、提高效率”和“逐步从扩张性规划向限制城市边界、优化空间结构的规划转变”等政策方针,城市更新工作上升到国家战略层面。近年来,国土资源部还发布了多项关于“严格控制城市建设用地规模”的通知,试图利用好城市现有的建设用地,而不是继续发展圈地已经成为城市建设的大势所趋。城市更新得到了一系列政策的有效支持。我们选取了广州、深圳和上海这三个典型的城市更新一线城市,对其政策历史和发展进行梳理和研究,有助于理解城市更新的内涵和制度体系。

城市更新项目的分类城市更新按照由大到小的转化程度,一般可分为拆建、改建和保留。其中,保留类包括两种情况,一种是维持现状,另一种是在保留的基础上赋予既有建筑新的用途。根据发展模式,城市更新可分为政府主导型、市场主导型和政府与市场合作型。根据发展模式的不同,这三大类又细分为收储模式、农村集体自改模式、土地整理模式等九大类。在不同的模式下,项目周期、房地产企业的参与程度和承担的风险是不同的。城市更新按原有土地使用功能可分为村庄改造、城市改造和工厂改造。这种分类方法往往只有易于理解的标签意义和附加相关政策的指导意义,但不是监管意义上的有效分类维度。

城市更新过程概述城市更新过程通常包括四个阶段:申报和项目立项阶段、规划和审批阶段、实施阶段和利益分配阶段。申报和立项阶段的两个核心步骤是收集和圈定旧城改造单元的意愿,能否满足各项旧城改造政策的要求是立项成功的关键。在规划审批阶段,制定城市更新的详细要求和专项规划,具体落实城市更新的目标和责任。在实施阶段,将长期更新愿景转化为公共和私营部门之间的财政、合同和体制关系,是确定更新项目主导力量和运行机制的关键。利益分配阶段也是政府、原权利人和市场之间的利益博弈环节,核心部分是地价征收和地价支付。

投资建议目前,一些城市的房地产行业已经逐渐进入股票时代。城市更新作为发展现有城市存量的重要途径,对于激活城市存量土地、满足住房需求、提升城市未来发展空间具有重要意义。对于房地产企业来说,城市更新是由中央和地方政策支持的。参与旧城改造项目可以有效降低房地产企业的征地成本,获得更高的开发效益。目前,房地产行业的估值处于较低水平,业绩确定性强,股息高。主要推荐业绩确定性较强的领先地产企业万科A、保利地产(600048)、金科(000656)、中南建设(000961)、阳光城(000671)、新城控股(601155)、招商局蛇口(001979)、蓝光发展(600466)相关受益方包括融创中国、龙湖集团、中国奥林匹克公园、中国金茂、保利地产、绿城服务等。同时,受益于城市更新的房企包括凯撒、时代中国控股、R&F地产、中国恒大、中国奥林匹克公园和龙光地产。

风险表明房地产行业销量低于预期,房地产调控政策进一步收紧。


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