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兴业银行首席经济学家、华富证券首席经济学家鲁正伟:同城房地产市场开始分化 时寒冰

时间:2021-02-16 17:24:41作者:佚名

兴业银行首席经济学家、华富证券首席经济学家鲁正伟最近在接受《中国证券报》独家采访时表示,改善住房需求的释放等因素推动了近期房地产市场的复苏。展望下半年,房租和房价的价差可能会继续维持,但预计会略有收窄。希望经济下行压力和政策放松是不现实的。同城的房地产市场已经开始分化。

土地供应显著增加

中国证券报:5月份房地产市场复苏好于预期。是什么因素推动了楼市的复苏?

鲁正伟:近期楼市回暖的主要原因是:第一,受土地拍卖市场影响。在中国房地产市场每一轮的转折点上,土地拍卖市场都发挥了主导作用。如果土地拍卖价格的底价计算出来的房价高于当前周边房价,就会刺激房价上涨的预期,诱发潜在的购房需求。疫情过后,地方政府可支配财力减少,土地供给明显增加。

第二,人固有的传统心态。在过去的30年里,无论房价如何变化,几乎每一次买房,似乎房价后来都涨得更高。这在很多人心中形成了一种心态:随时买房是对的。如果不知道投资什么,那就买房。必须提醒的是,既然"房子是用来居住的,不是用来投机的"的政策已经确定,投资者应该注意政策方向的根本变化。

三是提高性住房需求的释放。正常情况下,人们只会在下班后和周末花更多的时间呆在家里。疫情期间,一家人几乎整天都呆在家里,这引起了潜在的改善需求。在利率下降的背景下,一些有能力买房的人开始更换更大的房子,或者觉得有必要拥有不止一套房子。与此同时,许多城市仍在扩大新的开发区或公园。为了缩短工作距离,迁入新园区的员工也会购买新房。

第四,期房压力上升。从房地产投资的角度来看,2018年以来,期房销售比例上升到80%左右,持续了近两年。根据以往的经验,从签订拍卖行销售合同到最终竣工交付房屋,大约需要两年时间。这意味着这是一个房屋交付压力很大的时期,这促使房地产开发企业的开工率保持在一个相对较高的水平。同时,目前的低利率使得民间房地产开发资金更容易筹集到资金,房地产企业尤其是族长的资金状况有了明显改善。

租金和房价之间的差距有望缩小

中国证券报:最近,一些城市房价上涨,但租金下跌。原因是什么?两者的价差会不会继续拉大?

鲁正伟:从历史上看,租金和房价的变化方向在波段上往往是不一致的。大致可以认为,租金反映的是租赁市场的需求,而房价反映的是租赁市场的供给。因为买的房子越多,能租的房子就越多。另一方面,当然也意味着一些现有租赁需求的退出。因此,在过去,每当房价上涨时,都是租金上涨相对平缓的时期,反之亦然。当然,如果看CPI统计中的房租同比指数,今年是自2003年以来首次出现负增长。

短期来看,房租下降可能主要反映三种情况:一是农民工数量减少。数据显示,在疫情形势下,今年的农民工数量可能会比前几年有一定程度的下降,导致租房需求下降。二是降薪。在疫情的影响下,许多行业今年都出现了减薪,导致租房者支付房租的能力下降。第三,政策因素。更多政府公共租赁住房和政策租赁住房的推出在一定程度上稳定了租金价格。这类房屋的租金通常较低,绝对租金水平会在一段时间内保持稳定。

从趋势因素来看,必须注意的是,近年来我国住宅销售增长率一直处于个位数,尤其是2018年和2019年,仅为2%左右。但即便如此,也意味着每年新增居住面积约15亿平方米,平均每年城市人口人均增加1.8平方米。到2019年,中国城镇人均居住面积应该达到40平方米左右,不算小。

展望下半年,两者差距可能会继续,但有小幅收窄的可能。对于房价来说,低利率会让房价稳中有升,小幅上涨;关于房租,考虑到疫情得到控制,预计未来就业情况会有所改善,租房需求会有所增加。但是,在更长的一段时间内,我们要注意的是,随着更多的房屋不断进入租赁住房市场,政策型租赁住房不断进入,未来住房租金可能会面临上涨的问题。

中国证券报:近期房企融资成本下降会对房地产投资产生哪些影响?

鲁正伟:最近房地产融资成本的下降实际上是中国流动性充裕和利率整体下降的结果。5月底,DR007较年初下降85bp,AA 级公司债较年初下降70bp。在这个过程中,房地产企业的融资成本自然会有所下降。同时,利率下降也使得房地产资金链有一定程度的松动。因为利率下降使得收益率相对较高的房地产私募基金对投资者更有吸引力,更容易筹集资金。根据以往的经验,房地产企业认为这意味着他们继续发展的机会。这就是房地产行业的投资迄今一直有弹性的原因。

这种融资成本的下降在不同企业之间有明显的差异。房地产企业的融资成本会迅速下降,而其他企业的融资成本仍然相对较高,资金仍然相对紧张,导致房地产企业之间的并购更多。与此同时,随着地价的上涨,房地产企业改变了过去一个人去的做法,变成了一个财团竞标土地开发。

在线化的步伐正在加快

《中国证券报》:在经济增长放缓的背景下,房地产将发挥什么作用?

鲁正伟:在经济发展的任何阶段,人们的基本需求都是衣食住行。从资本规模和带动效应来说,后两者更大。因此,即使在目前成熟的经济体中,房地产开发投资和销售、汽车销售也是极其重要的经济状况日常监测指标。因此,在经济下行压力加大的时期,房地产销售和投资的回弹力可以客观缓冲经济下行压力。

但与此同时,房地产也是世界上每个经济体中最容易出现泡沫的,一旦房地产泡沫破裂,就会给经济带来系统性风险。研究表明,房地产泡沫破裂的衰退比没有房地产泡沫破裂的衰退更长、更深,复苏更慢。后者更短更浅,恢复更快。因此,长期坚持“住房是为了生活,不是为了投机”和“稳定地价、房价和预期”的政策是绝对必要的,并将长期坚持下去,以抑制房地产市场的投资和投机需求,把房子还给住宅物业,防止房地产市场的泡沫风险。因此,在经济下行压力较大的背景下,希望政策放松对房地产“三稳”的调控是不现实的。

中国证券报:房地产行业格局会发生哪些变化?

鲁正伟:对所有企业来说,疫情是对资金链、生产和销售渠道的突然压力测试。其对房企产业结构的影响是:一是加快房企集中度的提高。房地产本身就是一种高杠杆的商业活动。面对疫情,杠杆过大的房企会倒闭或因问题被收购,这将加速房地产市场集中度的提高,进一步增加龙头企业的市场份额。在日益集中的过程中,房地产企业的利润率会暂时下降。

第二,房地产进入了“巷战时代”。如果说过去人们讨论房地产市场,都是用一二线三线城市的粗线条来讨论,那么即使在同一个城市,不同的街区,不同的房型,他们的情况也会有明显的不同。

三是线上发展步伐加快,地产平台开始出现。疫情进一步加速了包括房地产企业在内的所有企业的数字化。对于房地产生产环节,将围绕产业互联网加速布局;对于其销售环节,网上卖房、VR看房等在线布局也会加快。与此同时,一些基于移动的房地产平台开始出现。这些平台连接市场各方,贯穿上、中、下游,将对房地产企业未来的行业竞争格局产生越来越大的影响。

第四,物业管理受到了前所未有的重视。为了隔离疫情,各个物业的管理水平受到了比以往更多的关注。如果人们更多地关注房屋的硬件,受疫情影响,业主对物业管理服务的关注和要求将会大大提高。


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